Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
สวัสดีค่ะ เราเป็นคนหนึ่งที่เบื่องานประจำ(ระบบราชการ) อยากมีธุรกิจเป็นของตัวเองบ้าง เลยคิดอยากทำหอพัก เรามีที่ดินเป็นของตนเองค่ะ เนื้อที่ก็ประมาณ 2 ไร่ต่างจังหวัดแต่เป็นเขตในเมืองนะค่ะ โซนนั้นมีอพาร์ทเมนต์ 2-3 แห่งค่ะ แหล่งนั้นมีแต่พวกคนทำงานเช่าเป็นหลักค่ะ เราจึงอยากสอบถามท่านๆทั้งหลายว่าเรามีที่ดินจำนวน 2 ไร่ มีเงินเก็บ 2 แสนกว่า เราอยากให้แฟนกู้ค่ะ(เพราะอาชีพแฟนมั่นคงกว่าเรา)มีภาระผ่อนบัตรเครดิตนิดหน่อยประมาณ 5 พัน - 7 พันบาท/เดือน อยากให้ช่วยแนะนำขั้นตอนการกู้เงินเพื่อลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์ทีค่ะ ที่คิดไว้อยากกู้ 3 ล้านค่ะพอจะผ่านไหมค่ะ
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
เก็บเงินอีกสักพักดีกว่านะครับผม
จากที่ผมเคยไปสร้างพวกนี้
พวกที่เวิ่คๆมักกู้แค่ 50% เองหรอกนะ
การกู้มากๆ มันมักจะตามมาด้วยการควักกระเป๋า
ปัญหามากมาย เพราะแบ๊งค์เขาให้กู้ไม่มาก และระยะเวลาก็ไม่ยาวนัก
มันทำให้การจ่ายรายเดือนสูงเอาเรื่องนะครับผม
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
คิดง่ายๆ ห้องละ 4.5 แสน
จะสร้างกี่ห้อง ก็คูณ เข้าไป
เช่นสร้าง 20 ห้อง ก็ 9 ล้าน
ผ่อนเขา 15 ปี ดอกเบี้ย 6 %
ค่าผ่อนเดือนละ 76,000 บาท ระยะเวลา 180 เดือน
ตกเป็นค่าเช่าห้อง ห้องละ 3,800 บาท
ถ้ารวมค่าน้ำค่าไฟ คงประมาณ 4,300 บาท
นี่เราไม่เหลืออะไรเลย
ถ้าตลาด อยู่ในราคานี้ ก็สร้างได้
ทีนี้ ถ้าจะให้ดี ต้องมีลูกค้ารายวันเข้ามาด้วย
จึงจะอยู่รอด
ถ้าสร้างตั้งแต่ 80 ห้อง ขึ้นไปต้องศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้วย
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
คุณ น้าพรค่ะ ราคานี้ บวกอะไรเพิ่มด้วยอ่ะค่ะเท่าที่ถามผู้รับเหมาเค้าคิดห้อง 180,000-200,000 บาท ใช้วัสดุระดับกลางๆค่ะ ค่าห้องจะอยู่ที่ 2,500-3,000 บาทค่ะ แถวนั้นเป็นย่านชุมชน คนทำงาน
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
ถ้าทำดีจริง
เริ่มสร้างอาคารชั้นเดียวส่วนที่ติดถนนแบ่งเป็นร้านค้าให้เช่า
ลงทุนน้อยๆ เก็บค่าเช่าร้่นค้าได้ราคากว่า เงินมากพอค่อยขยับไปสร้างอาคารใหญ่ทีหลัง
แล้วยังกลับมารื้ออาคารชั้นเดียวริมถนน สร้างใหม่ได้อีกรอบ
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
เคยตอนในกระทู้เก่า แต่ไม่ได้เซพไว้
ขั้นแรก คุณต้องไปตระเวณดู อพาร์ทเม้นท์อื่น ใกล้เคียง เขาเต็มไหม ค่าเช่าเท่าไหร่
2. ดูทำเล เรา เปรียบเทียบ คู่แข่ง โดยปกติ คนมาเช่า มักไม่มีรถยนต์เอง หากเดินจากถนนใหญ่ไม่ไกล มีรถประจำทางผ่านหน้าปากซอย หรือติดถนนใหญ่ ยิ่งดี
3. ดูสถานที่ใหล้เคียง เช่น นิคมอุตสาหกรรม โรงงาน ห้าง มหาวิทยาลัย
4. กำหนดกลุ่มเป้าหมาย ที่เราอยากให้เช่าเป็นหลัก ในกรณีนี้ คุณสนใจคนทำงาน ซึ่งก็ดีกว่า กลุ่มคนงานโรงงาน และ นักศึกษา แน่
5. กำหนดราคา ที่แข่งขันได้ (ไม่ต้องถูกสุดๆ) หากทำเลดี เช่น เดินจากถนนใหญ่ได้ ก็ยิ่งได้เปรียบ (ปกติ ระยะไม่เกิน300 ม. ถือว่าเดินไหว)
6. ลองประเมินดูว่า อยากสร้างกี่ห้อง ก็ ใช้ตัวเลข 10,000 บ. ต่อ ตรม. ซึ่ง ตจว.ยังพอหาคนทำได้ เช่น ห้องละ 20 ตรม. มีห้องน้ำ และระเบียงในตัว ค่าก่อสร้าง ก็ ประมาณ 200000 บาท ต่อห้อง คงได้แค่ห้องปูพื้นกระเบื้อง มีห้องน้ำ และพัดลมตัวนึง กู้สามล้าน ได้แค่ 15 ห้อง เอง
7. ประเมินรายได้ เทียบคู่แข่ง สมมุติว่าน่าจะเก็บค่าห้องได้ 2000บ. ต่อห้อง รวมเป็นรายได้ 15 ห้อง 30000 บ. ต่อเดือน
8. ค่าน้ำไฟ ที่เก็บได้ ก็เอามาจ่ายบิล เหลือนิดหน่อย ไม่ต้องไปใส่ใจ
9. หากกู้สามล้าน ดอกเบี้ย 15000 บ. ต้องจ่ายทั้งหมด ต่อเดือน30000 กว่า ระยะ 10ปี
เพราะกู้สร้างอพาร์ทเม้นท์ ดอกเบี้ยแพง กว่ากู้บ้าน 1-2% และระยะเวลาแค่ 10ปี
10. สรุป ค่าเช่าห้อง ไม่พอ ต้องเก็บเพิ่ม 2200-2500 บ. คุณจะหาคนเช่าได้ไหม
ราคาสู้คู่แข่งได้ไหม
11. หากมีลูกค้าไม่เต็ม คุณมีรายได้อื่นมาช่วยผ่อนแบ็งค์ไหม
12. การที่มี 15 ห้อง จ้างคนดูแล ไม่ค่อยคุ้ม (40 ห้อง ถึงจะคุ้ม จ้างคนดูแล คนเดียว ทั้งความสะอาดและเก็บเงิน)
13 หาผู้รับเหมาที่จะไม่ทิ้งงานได้ไหม ก่อสร้าง 6เดือน ใครจะคอยตรวจสอบหน้างาน
ที่ยกปัญหามาให้ดูเพราะ ไม่ใช่อยากให้ท้อเสียก่อน
แต่ไม่แอยากให้ท่านสร้างแล้ว สุดท้าย ต้องโดนธนาคารยึดที่ ยึดตึกไป
หากสงสัย ก็ถามเพิ่มได้นะครับ
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
ขอบคุณมากค่ะ ท่าน SuperCrazyBoy และท่าน umibozu มองเห็นอนาคตอยู่รำไรแล้วค่ะ ตอนนี้กำลังจะเขียนแผนธุรกิจออกมาดูก่อนว่าหน้าตามันจะเป็นแนวไหน ตอนนี้มองเห็นเงินก้อนใหญ่แล้วค่ะ แบบไม่ต้องเหนื่อยมาก แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นคงต้องใช้เวลาสักพักในการหาข้อมูล คงเข้ามาถามเรื่อยๆ(อย่าเพิ่งเบื่อนะค่ะ) แบบว่าไม่ค่อยมีความรู้ด้านนี้สักเท่าไหร่ แต่อยากโตค่ะไม่อยากเดินตามกรอบที่พ่อแม่วางไว้ อยากทำให้ได้ ถึงแม้จไม่ 100%เต็มแต่ก็อยากให้มันออกมาดีที่สุด ขอบคุณทุกท่านอีกครั้งค่ะ สู้ สู้
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
การสร้างหอพัก เราสร้างเฉพาะตัวห้องไม่ได้
เราต้องมีทางเดิน ต้องมีบันได มีลิฟท์
มีที่จอดรถ มีไฟฟ้าแสงสว่างนอกอาคาร
มีระบบประปาจากถนนเข้ามาสู่ตัวอาคาร
มีสายไฟฟ้า มีหม้อแปลงไฟฟ้า มีมิเตอร์ไฟฟ้าหน้าห้อง
มีมิเตอร์น้ำหน้าห้อง มีปั้มน้ำจ่ายทุกห้อง
มีถังสำรองน้ำเนื่องจากน้ำประปาอย่างเดียวไม่พอจ่าย
มีลาน มีทางเดิน พวกนี้เงินทั้งนั้น และเก็บเป็นค่าเช่าไม่ได้
ถ้า ทำได้ ที่ 10,000 บาท ต่อห้อง รวมทางเดิน รวมทุกอย่างที่ผมว่ามา
ผมขอแสดงความยินดีด้วยครับ
และผม ขอนัดเลี้ยงโต๊ะจีนผู้รับเหมา 1 โต๊ะครับ
นี่พูดถึงการก่อสร้างที่ได้มาตรฐานนะครับ
แบบบ้านๆ ไม่นับครับ
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
ลองไปห้องสีลม แล้วเสิร์ชชื่อ สาวกุมภ์ ดูนะครับ เธอทำธุรกิจนี้อยู่
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
ผมก็ทำครับ แถวๆ สุวรรณภูมิ มีที่เอง ทำ 52 ห้องครับ กู้ 100% 11ล้าน ที่ 250 วา ได้ค่าห้องๆละ 4500 ครับ เต็มตลอด ส่งแบงค์เดือนละ 150000 ผมว่าถ้า ทำเลดีซะอย่าง ไม่ต้องห่วงเลยครับ นอกจากนี้ ยังมีรายได้เสริมจาก เครื่องซักผ้า เครื่องอบผ้า ตู้น้ำ ไวร์เลส ประมาณ 20000 ขึ้น ตอนทำหลังแรกๆ ก็กลัวสารพัดแบบนี้ล่ะครับ เอาใจช่วยนะครับ สู้ๆ
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
ขอเล่าเรื่องของเพื่อนเรานะคะ เขาเพิ่งทำหอพักอยู่ที่โคราช เริ่มจากมีที่ดินในตัวเมืองแค่ 70 ตรว. ติดต่อ ผรม. เขียนแบบก็ได้ลงตัวที่หอพักขนาด 12 ห้อง ห้องขนาด 3.2x8 ม. ไม่มีที่จอดรถยนต์ จอดได้แค่มอไซด์ (แต่เพื่อนบอกว่าถ้าวางแปลนดีกว่านี้ ก็จะได้ 14 ห้อง) ราคาประเมินค่าก่อสร้าง 2.8 ล้าน ยื่นกู้กับออมสิน ได้มาแค่ 2 ล้าน (ผ่อน 10 ปี เดือนละ 2 หมื่นกว่าบาท) ต้องขายที่ไปหลายแปลงเพื่อเอาเงินมาเพิ่ม ตอนนี้หอสร้างเสร็จแล้วเหลือแต่ติดมุ้งลวด,เหล็กดัด หมดเงินไปประมาณ 3 ล้านเศษ ก็ยังดีที่มีทรัพย์สินเก่าพอให้เปลี่ยนเป็นเงินได้ ซึ่งถ้าไม่มีทุนอะไรเลยก็คงลำบากแน่ ว่าจะตั้งค่าเช่าประมาณ 3,300 - 4,500 แต่ก็คิดไม่ตกว่าควรจะตั้งเท่าไรดี เพราะแต่ละห้องก็มีอุปกรณ์อำนวยความสะดวกแตกต่างกันไป ซึ่งคิดว่าจะไปสำรวจหอพักในบริเวณใกล้เคียงดูก่อน เรื่องความคุ้ม เพื่อนไม่ได้หวังอะไรมากเอาแค่ให้มีเงินผ่อนแบงค์ก็พอ เพราะเขามีหอพักเก่าอยู่อีกที่ ซึ่งก็พอจะได้ค่าเช่ามาเลี้ยงตัวได้ หอใหม่นี้ก็หวังเอาไว้เก็บกินระยะยาว ตอนแก่เฒ่า 
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
ขอบคุณทุกท่านมากๆนะค่ะที่เข้ามาช่วยแชร์ข้อมูล และช่วยเป็นกำลังใจ สัญญาว่าจะกลับมาอีกครั้ง มาพร้อมกับความสำเร็จอันยิ่งใหญ่ค่ะ ขอบพระคุณค่ะ
|
|
|
|
|
|
Rank: Guest
Posts: 39,883
Was thanked: 12 time(s) in 12 post(s)
|
ว่าจะตั้งค่าเช่าประมาณ 3,300 - 4,500 แต่ก็คิดไม่ตกว่าควรจะตั้งเท่าไรดี เพราะแต่ละห้องก็มีอุปกรณ์อำนวยความสะดวกแตกต่างกันไป ซึ่งคิดว่าจะไปสำรวจหอพักในบริเวณใกล้เคียงดูก่อน
===> ถูกต้องครับ แล้วเพื่อนคุณจะรู้เองว่าราคา ควรตั้งเท่าไหร่
เรื่องความคุ้ม เพื่อนไม่ได้หวังอะไรมากเอาแค่ให้มีเงินผ่อนแบงค์ก็พอ เพราะเขามีหอพักเก่าอยู่อีกที่ ซึ่งก็พอจะได้ค่าเช่ามาเลี้ยงตัวได้ หอใหม่นี้ก็หวังเอาไว้เก็บกินระยะยาว ตอนแก่เฒ่า
====> อันนี้ปัจจัยหลัก ที่จะทำให้ธุรกิจนี้ ไปได้
เพราะเท่าที่ดู เจ้าของลงทุนเองมากพอควร และกู้ไม่มาก
ประเภทกู้เต็มมาสร้าง แล้วอาศัยเงินจากค่าเช่าอย่างเดียว เหนื่อยมาก จริงๆ
|
|
|
|
|
|
Forum Jump
You can post new topics in this forum.
You can reply to topics in this forum.
You cannot delete your posts in this forum.
You cannot edit your posts in this forum.
You cannot create polls in this forum.
You cannot vote in polls in this forum.